Son muchos los factores que influyen en los plazos de comercialización. Cabe mencionar como ejemplo que, en los últimos años, el aumento de las normas y de los recursos ha tenido un grave impacto en los ciclos de producción y comercialización del sector inmobiliario de la obra nueva, a pesar de que estemos en un mercado tenso, con carencia de vivienda nueva y en plena transición digital.
Pero la transición digital no está al alcance de todos. Así, tanto las estructuras grandes como las más pequeñas tienen dificultades para equiparse, ya sea por la gestión del cambio, que a menudo es complicada para las primeras, o por la falta de presupuesto para las segundas.
La optimización de los márgenes y de las inversiones es un reto importante que debe abordarse ya.
Además, los consumidores han cambiado. Prefieren cada vez más una oferta completa y personalizada. Sus tendencias de consumo de vivienda también han cambiado y cambiarán en los próximos años. Las repercusiones sociales como la desestructuración y recomposición de las familias o el aumento de la esperanza de vida harán necesario que el sector inmobiliario de la obra nueva sea flexible y evolutivo, lo cual, alargará en ocasiones las fases de diseño y provocará un cambio importante en la fase de comercialización.
El día de mañana, es posible que el sector inmobiliario se convierta en un servicio público y que tener vivienda en propiedad ya no sea la norma.
Sin embargo, el alargamiento del proyecto inmobiliario en su conjunto aumenta mecánicamente los costes de financiación y recorta significativamente los márgenes generados. El futuro pertenece a quienes madrugan, reza el proverbio. De este modo, el sector inmobiliario del mañana pertenece a quienes se pongan a la vanguardia en el control de todo su ciclo de producción y comercialización y se equipen ya con herramientas adecuadas que les permitan innovar.
Anticipaos, que el mañana se decide ahora.
Producir nunca ha sido tan complejo. Desde el punto de vista de la productividad, el sector inmobiliario está perdiendo velocidad, a diferencia de otros como el aeroespacial o el automovilístico. Según McKinsey, la productividad horaria del sector de la construcción en Estados Unidos ha disminuido un 6 %, mientras que en el sector manufacturero ha aumentado un 87 %. Y, ante esto, la innovación sigue rezagada y, de nuevo en Estados Unidos, solamente representa el 0,4 % de la producción anual del sector, es decir, cinco veces menos que el sector aeronáutico y cuatro veces menos que el sector automovilístico. Entonces, ¿qué hay que hacer para ponerse a la vanguardia?
En Francia, si bien el sector se basa en la dinámica del mercado, con un año 2017 excepcional, sigue dependiendo en gran medida de factores macroeconómicos como los tipos de interés bancarios y la legislación fiscal. Aunque la reducción gradual de los márgenes de la obra nueva deja poco margen para la innovación, no debería pasarse por alto. A pesar de que se trate más de evolución que de revolución.
Generalizad vuestra política a todas las fases del proyecto.
Todas las fases están relacionadas con las optimizaciones destinadas a mejorar los márgenes y a racionalizar las inversiones. Antes de la construcción, la fase de estudio experimenta importantes cambios tecnológicos para facilitar la toma de medidas y el análisis y permitir así un aumento significativo de la productividad. De este modo, las tecnologías láser, de drones y de algoritmos, cada vez más eficientes, permiten ahorrar un tiempo valioso y reducir significativamente la duración total del proyecto inmobiliario.
Estos últimos, que a menudo son colaborativos e interoperables, también permiten ahorros considerables al reducir el riesgo de errores y eliminar la duplicación. Proporcionan información transparente, fiable y actualizada en todo momento y lugar para todas las partes interesadas del proyecto inmobiliario, desde el diseñador hasta el comprador final.
Por lo tanto, en esta fase, el reto consiste en recopilar los datos, analizarlos rápidamente y transcribirlos de forma que sean comprensibles para las partes interesadas. Esto se concreta en el Building Information Modeling (BIM), cuyo nivel de madurez varía considerablemente de un país a otro según la implicación de las autoridades públicas en su desarrollo y, sobre todo, en su adopción. Obliga a anticiparse y, por lo tanto, a innovar e industrializar.
Según Robin Rivaton y Vincent Pavanello, en su libro L’immobilier de demain publicado por ediciones Dunod, los costes de construcción pueden reducirse nada menos que en un 40 % gracias a estos métodos.
La fase de producción no se queda atrás. Tras un largo periodo sin gran protagonismo, en la actualidad experimenta pequeñas revoluciones o grandes evoluciones. La industrialización de la producción, es decir, el desarrollo de operaciones que no se realizan in situ, permite reducir considerablemente los costes asociados al transporte, almacenamiento y manipulación de materiales. Lo más espectacular en este sentido es la producción de casas modulares y tiny houses. Estas se producen y se montan en fábrica y se prevé que reduzcan los costes de construcción en entre un 20 y un 50 %. La impresión en 3D, todavía en sus inicios, también se está moviendo en esta dirección y abundan los ejemplos en todos los continentes. Especialmente porque permite el uso de materiales locales.
La fase de construcción es también una fuente importante de optimización de los márgenes e inversiones. Históricamente, el sector de los materiales ha sido el más revolucionario, sobre todo porque casi dos tercios del gasto en I+D se dedican a él. Por lo tanto, el progreso es enorme y múltiple: desde el hormigón ultrarresistente hasta el hormigón transparente, seguido del vidrio que se limpia automáticamente o los materiales aislantes de alto rendimiento. Los avances en materiales de construcción también son éticos, ya que la investigación se centra cada vez más en los biomateriales procedentes de recursos locales.
Por último, al proporcionar cierta transparencia en los costes, el BIM permite una auténtica evolución en este aspecto. De hecho, los promotores y constructores tendrán que aproximarse a la cantidad exacta necesaria para evitar los desperdicios, tanto desde el punto de vista de la optimización de los márgenes como de cierta ética medioambiental. Así, si imaginamos un configurador de viviendas que permita a los compradores finales personalizar su futuro en su casa, interconectado con los sistemas de suministro de materiales y servicios, entonces se cierra el círculo. Y así es como el ciclo de comercialización permite, entre otras cosas, optimizar los márgenes y las inversiones; generar ventas adicionales, por supuesto, pero sobre todo obtener una cadena logística y de suministro perfectamente engrasada.
La fase de comercialización no se queda atrás Al volver a dar prioridad absoluta al comprador, aumenta la fiabilidad de las ventas. ¿Cómo? Permitiendo un perfecto conocimiento del cliente, la transparencia y la exhaustividad de la información y la personalización. Aunque el hecho de que el cliente pueda proyectarse es ahora algo que se ha normalizado, el resto del recorrido sigue siendo una carrera de obstáculos, especialmente en la venta sobre plano. La ventaja de las plataformas, más allá de aumentar la experiencia del cliente, es que están interconectadas y multiplican por diez su impacto en la aceleración del ciclo de venta. De este modo, es posible ofrecer una experiencia del cliente totalmente digitalizada, desde la observación de la vivienda en 3D hasta la firma electrónica. La optimización de vuestros márgenes se materializa así tanto en la aceleración y seguridad de la venta como en la transformación de la profesión de vendedor en asesor-experto que os permita concentraros en lo que mejor sabéis hacer:
¡vender!
Rodéate de las personas adecuadas: ¡la innovación está en otro lugar!
Si bien la innovación es impulsada por las inversiones de los grandes grupos industriales por razones de capital, no es un resultado directo de ellas. Hay pocas personas que todavía tomen la decisión de internalizar el desarrollo de este tipo de herramientas y materiales. ¿Por qué? Sencillamente, porque no tienen la agilidad necesaria. Dada la dificultad de la gestión del cambio, a menudo de trata de proyectos que tardan varios años en desarrollarse y que, una vez finalizados, quedan obsoletos de inmediato ya que no se adoptan por falta de ergonomía y formación o simplemente porque una startup lo ha hecho mejor y más rápido.
Para ponerse a la vanguardia y mantenerse ágiles, la clave es rodearse de las personas adecuadas. Basta con echar un vistazo al entorno de la PropTech en Estados Unidos, Noruega, Francia y España, por ejemplo, para darse cuenta de que el tejido de startups innovadoras que permiten optimizar los márgenes e inversiones a lo largo de la cadena de valor es muy denso. Desde materiales innovadores hasta medición por drones, pasando por plataformas de gestión de grandes obras y operaciones de mantenimiento.
Aunque los más grandes lo han entendido bien, desde Tesla y sus tejas fotovoltaicas de cuarzo hasta Amazon y sus viviendas prefabricadas ultraconectadas, la innovación de la PropTech sigue siendo el rasgo característico de un ecosistema variado al que se debe apoyar. Involucrar a tus clientes con la personalización de viviendas de manera sencilla y fluida, reducir vuestros índices de caída permitiendo que vuestros clientes se proyecten y queden fascinados, aumentar la fiabilidad de la venta ofreciendo la posibilidad de reservar la vivienda en tiempo real y firmar electrónicamente el compromiso de compraventa. Todas estas son innovaciones aportadas por el ecosistema que os permitirán poneros a la vanguardia y optimizar vuestras inversiones en 2019.